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從消費主力軍的遷徙 看蘭州大型商業體未來的荊棘之路

2019-06-27 來源:蘭州方程式
  作者:王霄
 
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  前段時間,聽有人這樣說:當初在蘭州中心正式運營以后,曾經繁華的西關張掖路步行街的人好像就變少了。于是就有人推測:照這么下去,若將來崔家大灘的萬達茂開業之后,蘭州中心是不是也就慢慢沒人了。這雖然只是一句玩笑話,但其背后的邏輯卻引人深思。


  無論是從消費者陣營的轉移,還是不斷華麗登場的商圈新成員,都有一條貫穿始終的線索——商業。


  商業是個神奇的東西,它的神奇之處就在于對人的巨大吸引力。商業資本吸引商人向利而逐,商業服務吸引消費者趨之若鶩。商業需要商業體的承載,蘭州的商業體從當初西關的大型商場,再到如今的萬達城、蘭州中心以及一眾新興的城市綜合體,它的崛起速度十分兇猛,這也就注定了那一幕幕商業與人的博弈大戲。


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  我們姑且把蘭州比做一個盒子,把蘭州的消費人群比作盒子里的沙子。沙子是會流動的,但流動前提是這個盒子需要出現傾斜。盒子往哪里傾斜,沙子就會流向哪里。那么能讓盒子出現傾斜的力量,就是支配商圈引力的大型商業體,誰的體量更大、檔次更高、消費體驗更好,誰的主動權與引力就會越大。


  蘭州任何一個商圈的繁榮與退場,似乎都與新的商業體的加入有關,消費人流就像遷徙的候鳥一樣,會被更為高級的商業中心所吸引,他們流動的軌跡,是那么的真實可見,有跡可循。


  “此消彼長”好像是最能表達人流量在各商業體之間關系的一個詞,在蘭州,僅僅可能只是一個綜合體配套商業的入市,掀起的人流轉移風潮就足以決定一個商圈的“興衰”,再回到我們開頭提到的那句玩笑話,這背后反映的是在一輪輪激烈的商圈博弈之后,呈現出的某種人與商業之間“捉襟見肘”的窘態。


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  舉個最簡單的例子。大家是否注意到,你家周邊的許多店鋪,隔三差五就會“改旗易幟”,甚至改頭換面?老板換、店名換、經營的商品或業務換,這僅僅是因為他們經營不善嗎?如果你有工夫和店里的老板聊兩句,那他們多半會感嘆如今經濟不太行,沒人光顧,生意不好做。


  經濟下行是整個經濟大環境所致,但以一座城市的尺度而言,老板們生意不好做的原因則更為復雜。


  當然,生意不好做的,豈止是小商小販,連那些商業巨無霸,都要面臨不小的壓力。我們看到,蘭州的一些大體量商業項目的入市,對于其他已有的商圈而言,有著不小的影響,比如位于雁灘城關萬達廣場,曾經代表著蘭州的高端商業購物中心,而如今也背負壓力,人氣也明顯沒有之前那么火爆。


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  與此同時,大量的住宅項目陸續入市,這些住宅項目配套的底商,雖然單個的體量很小,但當所有的住宅底商放到一起,卻也是個驚人的數據,這個體量小雖然還不足以撬動商業的占比,但在一定程度上滿足了社區居民的購物需求,從小商品以及生活基本消費的層面,稀釋了商業消費的部分流量。


  在這種時候,我們就能看到一些比較怪異的景象。往大了看,是“盒中沙”效應的不斷上演;往小了看,每一個商業個體在一邊稀釋著大型商業體的消費人流的同時,又承受著巨大的競爭壓力。宛如一幅群山滄海與市井街巷兼而有之的浮世繪,分裂中帶著些許關聯,詭異的同時又覺得這一切不無道理。


  上述關于蘭州商業的這些情況,無不在透露著一個信號——不樂觀,但對于蘭州的商業來說,或許真正的挑戰還在后面,時至今日,重頭戲必然還未來臨。


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  蘭州的房地產市場雖然已有數十年的發展,但城市綜合體項目的開發建設也就集中在近七八年,且短短幾年時間,數量增長的速度十分快。


  蘭州中心的瞬時起勢,得益于搶占了蘭州以西區域的時間優勢(當時大多數綜合體還在建設中),但在七里河的西客站以及兩灘,安寧的中央商務區以及城關中心片區大批的綜合體建成入市之后,對于城市來說,區域的商業配套得到了極大的充實,甚至放在整個蘭州的消費力面前,這樣的數量,不得不讓人捏一把汗。


  為啥呢?兩個字:比例。可以說,蘭州的商業與消費力的比例,在綜合體的大部隊到來之前,在商業與人的供需之間的天平就已經有所傾斜了。


  我們看到的是,如今商業供應的增量在不斷變大,而蘭州近十年的人口增幅有限,消費能力本身也有限,當商業的變量逐漸增大,而消費人群的數量和能力卻劃定了邊界,于是對于未來蘭州能否消化如此大的商業,我們得打個問號。


  除此之外,和許多城市一樣,蘭州的綜合體項目,還存在著嚴重的同質化問題。也就是說,很多項目,盡管在宣傳中是千差萬別,姹紫嫣紅,但實際上,這些項目不管是在業態,還是外在的形式上,都幾乎如出一轍。


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  同質化意味著什么?不僅是商業模式的高度相似,也意味著目標用戶群體的同質化。換句話來講,就是他們要爭奪的消費群體本身一直都是同一波人。這種同質化的現象,再結合前面所說的蘭州商業體與商業人流的博弈,就會將這種競爭放大化。


  商業是一個城市不可或缺的存在,但有些一直都是實打實的東西,而有些則像是泡泡一樣,越吹越大,除了外面一層薄薄的皮兒,里面裝的可全是空氣。商業有時候就是這樣,它有時候會去追求一些概念化的東西,因而進入無限的擴張之中。無限擴張的商業,以及有限的消費力,這兩種因素相遇在一起,怎么可能不出現失調?


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