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在新時代“放衛星” 蘭州房地產行業背后的芒刺

2019-06-24 來源:蘭州方程式
  作者:趙志軍
 
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  1957年,蘇聯發射了人類歷史上第一顆人造地球衛星——斯普特尼克一號。


  第一個衛星升空的時候,蘭州剛剛建立起這座城市的第一座動物園,那個年代的蘭州人熱情四射,沉浸在城市快速發展的浪潮里。此時,600多公里外的酒泉衛星發射中心正在醞釀籌建,一年之后將成為開啟中國航天事業的里程碑。


  其實對當時的中國人來說,放衛星這個事一點兒也不陌生。


  600多年前的明朝,有個叫萬戶(又名陶成道)的人在自己身上綁上火箭,手持兩只風箏沖向天空,成為了“世界造衛星第一人”。如今月球上有一座環形山叫“萬戶山”,就是美國航天局為了紀念陶成道而命名的。


  當然,每個時代都有其專屬記憶,上世紀五六十年代人們對于糧食的渴望,就像現在的人們對房子的渴望一樣。他們在看到蘇聯放衛星成功之后,決定在腳下的田地里,尋找獨屬廣大勞動人民的“火箭”,于是鋤頭、鐮刀變成點火器。


  一次次曝出的高產數據顛覆了人們的認知,也刷新了自然科學理論。


  六十年轉瞬即逝,人們的生活需求不在拘泥于溫飽,雖然對糧食的渴望得到了充分滿足,但當下人民群眾的心里卻有著更加強烈的渴望——房子。


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  在“房改”之后的二十年間,商品房幾乎成了每一個城市人口的剛需,房地產市場的走向呈階梯式曲線變化。中國這一“宇宙級”的市場,給每一座城市帶來了極大的影響。


  以蘭州房地產市場為例,近10年間,每年的房地產開發投資總額,從118.28億元增長到586.62億元,其在社會固定資產投資總額中的占比,從17.9%上升到39.7%。這樣的數據意味著,城市的發展狀態與房地產行業愈發緊密,城市人口的購房需求也越來越大。


  正因如此,蘭州的城市建設狀態,也依托于人們對商品房的需求而不斷產生熱度,如今的大環境下,買房的信念已經成為了蘭州人的精神口糧。不過和曾經糧食高產的大浪潮如出一轍的是,開發商也在“放衛星”的路上狂奔。


  你首開熱銷20億,我就首開熱銷30億;你首開熱銷30億,我就半小時熱銷30億......總之差距不能拉開太大,即便網簽數據實時更新,開發商也要在宣傳海報里濃墨重彩寫上一個滿意的數據。


  以10000元/㎡的新房均價為參考值,如果首次開盤都熱銷20億的話,那每個項目首次開盤供應的新房面積就有20萬平,這是一個龐大的數據!因為蘭州每年的活躍樓盤少說有幾十個,而2018年全市的全年新房供應量也就731.29萬平方米。


  實際上,開發商想要的無非是標簽化的包裝,在大數據時代,營銷額會影響購房者對于某個樓盤的預判值,但事實往往如掩耳盜鈴一般。


  如今的樓盤網簽數據在官方網站上實時更新,銷售額注水一查便知。某房企熱銷海報出街一個多月后,有網友在朋友圈用截圖扒掉了其網簽數據的“底褲”,因為真實的網簽數據與其銷售金額相差甚遠。


  一般情況下,開發商會把自己的銷售數據深度解析,以求有理有據,歸根結底就是要表達一個聲音:我熱銷走紅,全靠理念和品質。


  動不動就引領蘭州人居新時代的標語,像極了某些頒獎典禮上給流量明星的頒獎詞;虛頭巴腦的宣傳語和置業顧問生澀的話術,其實給不了購房者太多的安全感;鉚足了力把項目定位高端,但產品品質卻普普通通,最后依舊在剛需市場上搶奪資源......


  引領一個城市的發展和人們理念的提升,需要的不是售樓處堆砌的樓書和闊氣的沙盤,而是實實在在的品質基礎。期房的風險就在于,開發商極有可能給你平淡的生活帶來不一樣“刺激”,讓“售樓部”變身“教化場”,讓“精裝修”秒變“驚裝修”。


  網簽數據公開透明,夸大的銷售海報就成了“皇帝的新裝”;聲稱一兩千每平米的精裝標準,可能墻上的膩子還不足一厘米......在蘭州樓市放衛星,沒有最大,只有更大。


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  近幾年還有一個現象,隨著開發商標示的銷售數字越來越大,他們在這座城市的圈地指標也越來越大。畢竟不會“放衛星”的地產商,不是蘭州人民的好朋友。


  一些行業大佬們以謀求人民幸福生活的名義,進駐蘭州房地產市場,如火如荼的簽約各種商業、文旅項目,給這座城市的未來刻畫出精彩輪廓。這樣的狀態似乎在助力蘭州的城市發展,但事實卻是,房企越來越多、地越來越少,放起來的“衛星”卻越來越大。


  自2012年開始,每隔一兩年就有幾個房企,聲稱在蘭州圈地幾十平方公里(拿畝表示體量的項目都羞愧的低下頭),要再造一個新城,事到如今,落地且把吹過的牛逼兌現的企業,幾乎沒有。小方感覺這些題有點超綱,所以拿計算器算了一下:


  如今建設狀態火熱的崔家大灘和馬灘,規劃范圍內的土地面積總和為15840畝,如果這些項目能夠落地的話,每個項目的占地面積都將是七里河“兩灘”規劃面積總和的倍數,1300多畝的萬達城簡直小兒科。


  以一己之力造一座“新城”,是可以比肩“鋼鐵俠VS滅霸”式英雄主義的存在了。


  盡管希望美好,不過仔細想想之后不難發現,這樣龐大的項目落地有著不比尋常的難度,不僅對開發商的綜合能力要求極高,對資金流的要求也是一種考驗。但同樣的事情屢見不鮮,如今放眼觀望蘭州樓市,何處不是大衛星!


  對于地理構造特殊的蘭州來說,城市核心地段的定義本身就千姿百態,但這并不意味著每個區位都可以成為蘭州的城市核心。


  我們通常會看到一些樓盤旁邊有規模還不錯的商場、有比較通暢的路,但一看樓盤宣傳語就變了味。


  “坐享萬千繁華”、“位居城市核心”、“10分鐘接駁西關商圈”等地段論,只是樓盤的營銷手段,每個購房者心里都有一桿秤,這些宣傳語除了看起來大氣之外,并不會帶來實質性的意義。


  城市核心的標準不是去買包好一點的衛生紙有多近,10分鐘接駁西關商圈也要看業主是騎自行車還是開飛機。


  據說,每天早晨樓盤周邊賣手抓餅的攤販數量,一定程度上決定了該樓盤所在區位的核心程度,感興趣的購房者倒是可以在意向樓盤周邊轉一轉。


  除此之外,開發商宣傳產品的過程中,總會給購房者未來的生活場景勾勒出美好輪廓,但卻不一定會實現多少。小方曾經寫過一篇文章《穿透房地產市場的化妝術 看蘭州購房者的“教化場”》,里面提到各大房企的“化妝術”,就是一顆顆冉冉升空的衛星。


  房企進駐蘭州開發樓盤無可厚非,但就怕是大衛星升空后沒有回收技術,進而在蘭州玩“快閃”。


  從城關到七里河,從安寧到西固,東崗、伏龍坪、黃裕鎮、迎門灘、范家坪等地的戰線拉開后,各大開發商一系列衛星發射升空,但至今沒人看見過其標準尺寸,何時落地更是一場謎。


  如鯁在喉、背有芒刺,這是蘭州房地產行業的尷尬,也是蘭州這座城市的尷尬。


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  曾經滿是油墨香的課本上,魯迅筆下的孔乙己偷書后漲紅了臉,額上的青筋條條綻出,爭辯道:竊書不能算偷……竊書!……讀書人的事,能算偷么?


  同樣接受過九年義務教育的某業內大佬抽著煙,卻在舒適的靠背椅上淡淡的說:你情我愿的事能叫騙嗎?韭菜早晚都得割,一茬斷、一茬生嘛!


  時代不同,當事人的態度也不同,任憑窗外風雨飄搖,我自雷打不動,這是一種境界。


  如今的蘭州房地產市場上,“放衛星”的狀態還在繼續,開發商依然手持引燃衛星發射器的火把,把這座城市亟待火熱的心,推向下一波高潮。


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